μίσθωση

Όρος που στο ελληνικό δίκαιο δηλώνει τρία διαφορετικά είδη συμβάσεων, τη μ. εργασίας, τη μ. πράγματος και τη μ. έργου, που αποτελούσαν αρχικά, υπό τη ρωμαϊκή locatio conductio, ενιαίο τύπο σύμβασης. Η μ. εργασίας αποτελεί τη σύγχρονη διαμόρφωση της μισθώσεως υπηρεσιών του ρωμαϊκού-βυζαντινού δικαίου. Αυτοτελή σύμβαση αποτελεί επίσης στο σύγχρονο δίκαιο η μ. έργου ή εργολαβία. Η μ. πράγματος, στην οποία προσιδιάζει περισσότερο ο όρος μ., είναι η σύμβαση κατά την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον αντισυμβαλλόμενο (μισθωτή) τη χρήση πράγματος για ορισμένο χρόνο αντί ορισμένου τιμήματος (μισθώματος), όπως καθορίζεται από τους συμβαλλόμενους. Η μ. πράγματος ρυθμίζεται από τα άρ. 574 - 618 επ. Α.K. Ως πράγμα νοείται κατ’ αρχήν το ενσώματο, κινητό ή ακίνητο, μη αναλωτό. Στοιχείο επίσης της σύμβασης μ. είναι η καταβολή μισθώματος σε χρήμα ή σε άλλα αντικαταστατά πράγματα, καθώς και η χρησιμοποίηση του μισθίου σύμφωνα με τη θέληση των συμβαλλομένων και υπό τους υπάρχοντες περιορισμούς διοικητικών και άλλων διατάξεων. Το μίσθωμα όμως οφείλεται για τη δυνατότητα της χρήσης και όχι για την πραγματική χρήση· έτσι, αν ο μισθωτής εμποδίζεται για προσωπικούς λόγους να χρησιμοποιήσει το μίσθιο, οφείλει να καταβάλλει το μίσθωμα, μειώνοντάς το, αν τυχόν ο εκμισθωτής χρησιμοποίησε το μίσθιο και ωφελήθηκε έτσι κατ’ άλλον τρόπο (άρ. 595, 596 § 1 A.K.). Συστατικό, τέλος, στοιχείο της σύμβασης είναι ο καθορισμός χρονικής διάρκειας της μ., που μπορεί να είναι και αόριστη, αλλά τότε χωρεί οποτεδήποτε καταγγελία της σύμβασης από τον ένα ή τον άλλο συμβαλλόμενο. Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο εγκαίρως, σε κατάσταση που να είναι κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση και απαλλαγμένο από πραγματικά ή από νομικά ελαττώματα που εμποδίζουν τη χρήση του· είναι επίσης υποχρεωμένος να καταβάλει τα βάρη, τους φόρους και τις αναγκαίες δαπάνες, καθώς και να επανορθώσει τις φθορές ή τις μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Εκτός από την καταβολή του μισθώματος, ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και να υπέχει τις υποχρεώσεις που προβλέπονται, ως προς τους οικοδομημένους χώρους. Κατά τη λήξη της μ. υποχρεούται να αποδώσει το πράγμα στην κατάσταση στην οποία το παρέλαβε και, αν παρακρατήσει το μίσθιο, οφείλει να εξακολουθήσει την καταβολή του μισθώματος, αλλά ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει και περαιτέρω αποζημίωση, κατά τις διατάξεις των άρ. 599 - 601 A.K. Τέλος, προκειμένου περί σύμβασης μ. επί ακινήτου, ο εκμισθωτής έχει νόμιμο ενέχυρο επί των «εισκομισθέντων» (άρ. 604 επ. A.K.) για τα τυχόν καθυστερούμενα μισθώματα. Κατά κανόνα, η σύναψη της μ. δεν απαιτεί ορισμένο τύπο. Παρέκκλιση από αυτήν την αρχή αποτελεί η διάταξη του άρ. 618 A.K., που αναφέρεται σε μ. ακινήτου πέρα από εννέα χρόνια, για την οποία απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή άλλα και αυτό, μόνο για να υποχρεώνει και τον καινούριο τυχόν ιδιοκτήτη· η λήξη της σύμβασης μ. επέρχεται κατά τις γενικές αρχές. Ειδικότερα όμως, μ. μακρότερη της τριακονταετίας μπορεί να λυθεί μετά την πάροδο τριάντα ετών με καταγγελίες του ενός από τους συμβαλλόμενους (άρ. 610 Α.Κ.)· με καταγγελία από μέρους του μισθωτή ή των κληρονόμων του μπορεί να λυθεί η μ. σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή ή μετάθεσής του, αν πρόκειται περί δημόσιου υπάλληλου (άρ. 612 - 613 A.Κ.). Αντίθετα προς το βυζαντινό - ρωμαϊκό δίκαιο μεταβίβαση του πράγματος σε τρίτο δεν διαλύει τη μ. (άρ. 614 Α.K.). Ειδικές διατάξεις του A.K. (άρ. 611, 593) ρυθμίζουν τη σιωπηρή αναμίσθωση και την υπομίσθωση. Η πρώτη επέρχεται αν επί μ. ορισμένου χρόνου ο μισθωτής εξακολουθήσει να έχει τη χρήση του πράγματος εν γνώσει και χωρίς αντίρρηση από μέρους του εκμισθωτή, οπότε η μ. μετατρέπεται σε μ. αορίστου χρόνου. Στην περίπτωση της υπομίσθωσης, ο αρχικός μισθωτής μισθώνει ως υπεκμισθωτής το πράγμα σε τρίτον (υπομισθωτή), ευθυνόμενος απέναντι του εκμισθωτή για τα πταίσματα του τελευταίου. Η υπομίσθωση, καθώς και η απλή παραχώρηση χρήσης, είναι δικαίωμα του μισθωτή, εκτός αν στην αρχική σύμβαση έχει συμφωνηθεί το αντίθετο. Ιδιαίτεροι κανόνες θεσπίζονται από τον A.K. ως προς ορισμένα είδη μ., και ειδικότερα την αγρομίσθωση, αγροληψία ή μ. αγροτικού κτήματος, την κτηνοληψία, καθώς και τη μ. «άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου». Στην τελευταία αυτή περίπτωση περιλαμβάνονται όχι μόνο τα πράγματα αλλά και τα ασώματα δικαιώματα, που χρησιμεύουν ως μέσα παραγωγής ή κάρπωσης άλλων αγαθών και ιδιαίτερα βιομηχανικών εγκαταστάσεων, επιχειρήσεων κ.ά. Κατ’ απομίμηση ξένων δικαίων και ιδιαίτερα του ιταλικού κώδικα του 1942, που σύστησε ιδιώνυμο τύπο μ. με την ονομασία affito, ο ελληνικός A.K. (άρ. 638) θέλησε, για οικονομικούς λόγους, να καθιερώσει ειδικούς προστατευτικούς όρους αυτών των προσοδοφόρων, μ., επεκτείνοντας και σε αυτές την εφαρμογή των περί αγροτικών μ. διατάξεων που μνημονεύθηκαν πάρα πάνω, εκτός από τις διατάξεις των άρ. 632 - 637 A.K. Σε όλες τις εξαιρούμενες περιπτώσεις εφαρμόζονται οι γενικές περί μ. διατάξεις του A.K. Μ. εργασίας (έχει χαρακτηριστεί αδόκιμος όρος και στη θέση του συνηθίζεται ο όρος σύμβαση εργασίας) είναι, κατά τα άρ. 648 - 680 του A.K., η σχέση, δυνάμει της οποίας παρέχονται, επί ορισμένο ή αόριστο χρόνο, υπηρεσίες σε άλλο πρόσωπο. Από τη ρωμαϊκή ορολογία (locator - conductor) o A.K. ονομάζει «εκμισθωτή» τον παρέχοντα υπηρεσίες και «μισθωτή» τον δεχόμενο υπηρεσίες. Ο εκμισθωτής οφείλει να παρέχει αυτοπρόσωπες υπηρεσίες, ο μισθωτής οφείλει μισθό, ανάλογα με τη συμφωνία, είτε κατά χρόνο είτε κατά μονάδα εργασίας είτε κατά ποσοστό κερδών· τεκμαίρεται συμφωνία μισθού, αν η εργασία γίνεται συνήθως επί μισθώ. Αν συμφωνηθεί διαμονή του εκμισθωτή κοντά στον μισθωτή και διατροφή του, ο μισθωτής οφείλει να εξασφαλίσει όρους υγείας, ηθικής και εκπλήρωσης θρησκευτικών καθηκόντων, ακόμα και, κατά τους όρους του άρ. 660, νοσηλείας. Ο μισθός είναι ακατάσχετος· μπορεί να συμψηφιστεί με απαιτήσεις του μισθωτή όχι όμως κατά το μέρος το αναγκαίο για τη διατροφή του εκμισθωτή και της οικογένειας του. Ο εργαζόμενος επί 12 τουλάχιστον μήνες εκμισθωτής δικαιούται, ανάλογα με τον χρόνο υπηρεσίας να έχει άδεια μετ’ αποδοχών κάθε ημερολογιακό έτος (α.ν. 539 του 1945). Η μ. εργασίας διαλύεται 15 ημέρες αφού καταγγελθεί αν είναι αορίστου χρόνου, ή με το τέλος της συμφωνημένης διάρκειας· στην τελευταία περίπτωση ανανεώνεται, αν ο εκμισθωτής εξακολουθεί να εργάζεται και ο μισθωτής δεν αποκρούσει τις υπηρεσίες του. Ιδιαίτεροι όροι ρυθμίζουν τη συλλογική σύμβαση εργασίας. Μ. έργου (συνηθίζεται περισσότερο ο όρος εργολαβία) είναι, κατά τα άρ. 681 - 702 του A.K., η σχέση, δυνάμει της οποίας ο «εργολάβος» οφείλει να εκτελέσει ορισμένο έργο και ο «εργοδότης», να δώσει αμοιβή, η οποία τεκμαίρεται όταν το έργο γίνεται συνήθως επί αμοιβή. Στη μ. έργου ο εργοδότης αποβλέπει όχι στην παροχή υπηρεσιών αλλά στο αποτέλεσμα. Κυρίως μ. έργου υπάρχει όταν ο εργοδότης παρέχει τα αναγκαία υλικά· αν τα παρέχει ο εργολάβος, εφαρμόζονται οι κανόνες της πώλησης. Αν το παραχθέν αποτέλεσμα παρουσιάζει επουσιώδη ελαττώματα, ο εργοδότης μπορεί να απαιτήσει τη διόρθωσή τους ή να ελαττώσει την αμοιβή· αν παρουσιάσει ουσιώδη ελαττώματα, μπορεί να αναστρέψει τη σύμβαση και να αξιώσει αποζημίωση. Αν τα υλικά που παρέχει ο εργοδότης έχουν ελαττώματα που θα χειροτερέψουν το αποτέλεσμα ή θα καταστήσουν αδύνατη την εκτέλεση του έργου, ο εργολάβος οφείλει να ειδοποιήσει τον εργοδότη, οπότε και δικαιούται ανάλογης αμοιβής και απόδοσης των δαπανών που έκανε. Ο εργοδότης μπορεί οποτεδήποτε να «καταγγείλει» τη σύμβαση, οφείλει όμως την αμοιβή του εργολάβου, από την οποία μπορεί να κρατήσει ό,τι ο εργολάβος εξοικονόμησε ή ωφελήθηκε.

* * *

η (ΑΜ μίσθωσις) [μισθώνω]

1. η πράξη και το αποτέλεσμα τού μισθώνω, η έναντι μισθού ή μισθώματος παροχή

2. η σύμβαση που συνάπτεται μεταξύ τού ιδιοκτήτη, δηλαδή τού εκμισθωτή, και τού μισθωτή, δηλαδή εκείνου που αναλαμβάνει έναντι παροχής μισθώματος το δικαίωμα χρήσης ενός πράγματος για ένα χρονικό διάστημα

νεοελλ.

1. η ενοικίαση ως προς τον ενοικιαστή, ή η εκμίσθωση ως προς τον ιδιοκτήτη

2. πολυμερής σύμβαση με την οποία επιτυγχάνεται η οικονομική εκμετάλλευση τής εργασίας ή τής χρήσης πράγματος

3. φρ. α) «μίσθωση εργασίας» — σύμβαση εργασίας

β) «μίσθωση έργου» — σύμβαση με την οποία αναλαμβάνει κανείς να εκτελέσει συγκεκριμένο έργο έναντι ορισμένης αμοιβής, αλλ. σύμβαση εκτελέσεως έργου ή εργολαβία

γ) «μίσθωση πράγματος» — σύμβαση με την οποία παραχωρείται για ορισμένη ή αόριστη χρονική περίοδο από τον εκμισθωτή η χρήση ενός πράγματος από τον μισθωτή έναντι οικονομικού ανταλλάγματος

μσν.-αρχ.

μίσθωμα, ενοίκιο

αρχ.

1. μισθός τον οποίο εισέπραττε ο κύριος ενός δούλου για την εκμισθωμένη σε άλλον εργασία τού δούλου του

2. μισθός τών στρατιωτών

3. το εισόδημα που απέφερε ένα κτήμα

4. φρ. «δίκη μισθώσεως» ή «δίκη μισθώσεως οἴκου» — αγωγή και δίκη εναντίον επιτρόπου ο οποίος είχε αμελήσει να δώσει με ενοίκιο ικανοποιητικό το σπίτι εκείνου που επιτρόπευε.